Bagi banyak orang, memiliki rumah adalah pencapaian hidup yang signifikan. Namun, ada kepuasan tersendiri ketika kita bisa membangun rumah dari nol sesuai dengan desain impian, dibandingkan membeli rumah jadi di kompleks perumahan. Sayangnya, membangun rumah secara mandiri seringkali terasa mengintimidasi, terutama terkait kesiapan dana.
Masalah utama bagi pemula adalah kebingungan dalam menghitung rincian biaya bangun rumah, memahami bagaimana skema KPR (Kredit Pemilikan Rumah) untuk renovasi atau pembangunan bekerja, serta risiko apa saja yang mengintai jika perencanaan tidak matang.
Artikel ini akan mengupas tuntas rincian biaya, proses pengajuan ke bank, hingga simulasi perhitungan agar Anda memiliki gambaran utuh sebelum memutuskan mengambil langkah finansial besar ini. Karena topik ini berkaitan dengan kesejahteraan finansial Anda, panduan ini disusun secara netral dan akurat untuk membantu Anda membuat keputusan yang bijak. Baca juga tips dan panduan lain terkait pembangunan rumah atau KPR agar Anda semakin siap dalam merencanakan hunian impian.
Table of Contents
KPR Bangun Rumah adalah fasilitas kredit dari perbankan yang ditujukan khusus untuk membiayai pembangunan rumah di atas lahan yang sudah dimiliki oleh debitur atau pembelian lahan sekaligus pembangunannya.
Perbedaan mendasar dengan KPR rumah jadi terletak pada pencairan dananya. Jika pada KPR rumah jadi bank langsung melunasi pembayaran ke pengembang atau penjual, pada KPR Bangun Rumah, dana dicairkan secara bertahap (termin) sesuai dengan progress fisik pembangunan di lapangan melalui sistem pembayaran bertahap. Dengan sistem ini, pengelolaan uang menjadi sangat penting agar dana yang diterima dapat digunakan secara efisien dan sesuai kebutuhan setiap tahap pembangunan.
Tanah adalah aset utama dalam pengajuan KPR ini. Bank hanya akan membiayai lahan yang memiliki Sertifikat Hak Milik (SHM) atau Sertifikat Hak Guna Bangun (SHGB) dan bebas dari sengketa. Nilai appraisal (taksiran) bank terhadap tanah tersebut akan menentukan berapa plafon kredit yang bisa diberikan. Selain lokasi, luas tanah juga sangat mempengaruhi nilai appraisal dan plafon kredit—semakin besar luas tanah, biasanya plafon kredit yang disetujui juga lebih tinggi. Perlu diperhatikan, harga tanah di setiap wilayah berbeda-beda, misalnya di Jakarta dan Jabodetabek cenderung lebih tinggi dibandingkan daerah lain, sehingga perencanaan biaya KPR harus mempertimbangkan perbedaan harga tanah antar wilayah. Semakin strategis lokasi tanah, semakin besar kemungkinan plafon yang disetujui.
Biaya pembangunan rumah sangat dipengaruhi oleh luas bangunan atau “tipe” rumah. Secara umum, biaya bangun rumah per meter persegi di Indonesia berkisar antara Rp4.000.000 hingga Rp6.000.000 untuk standar menengah. Sebagai contoh, di beberapa wilayah seperti Jabodetabek, estimasi biaya pembangunan rumah bisa dimulai dari Rp4 juta per meter persegi, tergantung pada variasi material, lokasi, dan tingkat pekerjaan. Perencanaan biaya yang matang sangat penting agar pembangunan berjalan lancar tanpa pembengkakan anggaran.
Secara teknis, rincian biaya dibagi menjadi beberapa kategori besar:
Kesalahan pemula biasanya meremehkan biaya finishing yang seringkali membengkak di akhir.
Seringkali, dana KPR terasa “pas-pasan” karena mengabaikan biaya berikut:
Besarnya biaya tak terduga sangat tergantung pada kondisi proyek dan perubahan yang terjadi selama pembangunan. Oleh karena itu, rekomendasi: selalu siapkan dana cadangan sebesar 10-15% dari total Rencana Anggaran Biaya (RAB).
Bank tidak akan memberikan dana hanya berdasarkan permintaan Anda. Mereka menggunakan jasa appraisal untuk memverifikasi apakah RAB yang Anda ajukan masuk akal. Jika Anda mengajukan biaya Rp500 juta namun menurut bank standar bangunan tersebut hanya Rp400 juta, maka plafon akan didasarkan pada angka bank.
Misalkan Anda ingin membangun rumah Tipe 60 dengan standar biaya Rp5.000.000/m².
Catatan: Pastikan total cicilan (termasuk hutang lain) tidak melebihi 30-35% dari penghasilan bulanan Anda.
Banyak pemula hanya fokus pada cicilan bulanan, namun lupa bahwa di awal ada Biaya Akad (Provinsi, Administrasi, Notaris, Asuransi) yang bisa mencapai 5-7% dari plafon kredit. Selain itu, mengubah desain di tengah jalan adalah cara tercepat merusak perencanaan keuangan Anda.
Membangun rumah dengan KPR memang menawarkan kemudahan dalam mewujudkan rumah impian, namun proses pembangunan rumah juga penuh tantangan. Banyak orang yang baru pertama kali membangun rumah terjebak dalam beberapa kesalahan yang sebenarnya bisa dihindari jika memahami proses dan perencanaan dengan baik. Berikut beberapa kesalahan yang sering terjadi dan sebaiknya Anda hindari agar biaya bangun rumah tetap terkendali dan pembangunan berjalan lancar:
Dengan menghindari kesalahan-kesalahan di atas, Anda bisa lebih mudah mengontrol biaya bangun rumah dan memastikan proses pembangunan rumah dengan KPR berjalan lancar. Perencanaan yang matang dan pengawasan yang baik adalah kunci utama agar impian memiliki rumah sendiri bisa terwujud tanpa hambatan besar.
Membangun rumah dengan skema KPR adalah solusi cerdas bagi Anda yang ingin hunian personal namun memiliki keterbatasan dana tunai. Namun, perlu diingat bahwa biaya bangun rumah bukan hanya soal cicilan bulanan. Anda harus memahami rincian biaya mulai dari struktur hingga finishing, serta menyiapkan dana tak terduga untuk mengantisipasi perubahan harga.
Perencanaan yang matang melalui RAB yang akurat dan pemilihan tipe rumah yang sesuai kemampuan finansial adalah kunci utama. Dengan memahami proses dan risiko sejak awal, mewujudkan rumah impian bukan lagi sekadar angan, melainkan rencana nyata yang bisa dieksekusi tanpa tekanan finansial yang berlebih. Perencanaan desain yang matang dapat membantu menekan risiko pembengkakan biaya bangun rumah. Ketahui kisaran biaya jasa desainer interior dan manfaatnya sebelum memulai pembangunan hanya di Arsitag.
Baca Juga: Berapa anggaran yang dibutuhkan untuk menggunakan jasa desainer interior?
